Legea nr. 196/2018 „relicvă a unor vremuri apuse”? (I)
Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, este sau nu, un act normativ util scopului pentru care a fost promulgat. Aceasta este întrebarea la care vom răspunde în articolul de față, urmat de altele la a cărei contribuție, invităm și cititorii să ni se alăture, în mod activ.
Puțină istorie.
În anii comunismului numărul proprietarilor de apartamente era, procentual vorbind, sub 20% din totalul locuitorilor din blocuri. La acestea se adaugau și categoriile sociale care nu aveau dreptul să cumpere locuințe, fapt motivat de profesia lor (militari, polițiști, servicii secrete, parte din activul de partid) întrucât ei puteau fi mutați, oricând, în alte localități.
În acele vremuri, majoritatea covârșitoare a apartamentelor erau proprietatea statului și erau administrate de unități specializate din subordinea primăriei. În cadrul primăriilor funcționa un compartiment care se implica, activ, în aplicarea legii asociațiilor de locatari.
Legea era astfel croită încât dădea mână liberă funcționarilor special desemnați, cărora li se adăugau și alte structuri (miliție, pompieri, reprezentanții serviciilor publice etc.) să acționeze, în numele statului, adică proprietarului, în relația cu asociațiile de locatari.
Practic, locatarul se limita la a achita obligația la întreținere și contribuia, financiar, la diverse lucrări de întreținere (terasă, subsol, casa scării), cu toate că proprietar era statul și nu ar fi fost cazul să se întâmple acest lucru cu excepția situațiilor în care era culpa sa în cazul unor deteriorări ale bunurilor comune. Să nu uităm că noi trăiam în comunism și acolo totul „venea de sus”, adică ordinul autorităților era lege pentru toți.
Odată pe an avea loc adunarea generală unde se discutau, mai toate, aspectele de natură administrativă. La adunări, care se organizau de către biroul pentru asociațiile de locatari din primării, era prezent și funcționarul public desemnat de conducere pentru acea ședință. Adunările se țineau în spații care permiteau o numeroasă prezență, adică în săli de spectacole, amfiteatre, cantine.
Funcționarii primăriei aveau drepturi, practic, fără limite în legpătură cu viața de asociație. Ei puteau schimba conducerea asociației, sancționa în diverse forme, inclusiv, financiar, pe cei cu responsabilități administrative și în unele cazuri, chiar și pe locatari.
Această viață de tip cazarmă a dominat România până la evenimentele din decembrie 1989. Din acest moment, locatarii au avut posibilitatea de a cumpera apartamentul deținut, până atunci, în calitate de chiriaș. Ca urmare se impunea o legislație care să reglementeze noua realitate.
În anii ce au urmat, au fost promulgate mai multe acte normative care au avut acest obiect de reglementare. Să ne oprim, un pic, asupra acestui aspect dat fiindcă există două curente majore de opinie: cei care susțin că era și este necesară o legislație specifică prin care proprietarii trebuie să fie înregimentați în asociații care să funcționeze după reguli, relativ similare, cu cele ale defunctelor asociații de locatari și cei care consideră că este o intervenție necuvenită în viața unor proprietari care, având drept deplin, asupra imobilelor în care locuiesc își pot și trebuie să se organizeze după propria lor voință.
În final, a învins vechiul mental și după 35 de ani de la momentul 1989, proprietarii, fie că le place, fie nu, trebuie să se organizeze în forme în forme cazone și ineficiente. Ultimul act normativ în acest domeniu este Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, este sau nu, un act normativ util scopului pentru care a fost promulgat.
Aceasta este întrebarea la care vom răspunde în articolul de față, urmat de altele la a cărei contribuție, invităm cititorii să participe, în mod activ.
Din anul 2007 suntem stat membru al Uniunii Europene și ar fi fost, mai mult decât necesar, să ne uităm în jur și să vedem cum procedează și alții, deși atunci când vine vorba de astfel de teme cred că avem suficientă înțelepciune (măcar o parte) de a găsi soluții de gospodărire pe măsura vremurilor în care trăim.
Întregul nostru demers, pleacă de la întrebarea: de ce Legea nr. 196/2018 se aplică în mod fragmentat, sau mai deloc. În cele peste 160.000 de asociații de proprietari din România această lege se aplică, în mod practic și fără nici o exagerare, în 160.000 de feluri. Ca urmare, disoluția unui stat își poate avea rădăcina și în acest tip de reacție socială, prin care, aplicarea unei legi devine un act facultativ sau conținutul ei este reinterpretat de oricine dintre cei ce trebuie să o aplice.
Primăriile își fac un titlu de glorie că au, prin lege o autoritate administrativă de tip ierarhic într-un mediu privat care nu are legătură cu administrația publică locală, în afară de faptul că există și funcționează pe raza de competență a acesteia.
Există și un revers al medaliei. Dacă, în actuala formulă legislativă, nu ar interveni nimeni în viața de asociație, lăsând totul pe seama proprietarilor spațiilor din condominiu, al structurilor asociației, al cenzorului, abuzurile și infracțiunile ar fi mult mai numeroase decât în prezent. Fraudele, de genul furtului din fondurile și bunurile asociației, al aranjamentelor cu unii furnizori pentru cuvenita mită, pentru măsluirea ofertei de preț pentru serviciile contractate (de multe ori de proastă calitate) ar fi suficient de numeroase ca să pună pe gânduri pe toată lumea. pentru acest important subiect vom rezerva un spațiu generos în numerele următoare ale revistei noastre.
În concluzie este, mai mult decât necesar, un proces de gândire a întregului mecanism de administrare a condominiilor, bazat pe o formulă suplă și eficientă mai ales că, acum, trebuie integrate în viața de asociație metode moderne cu softuri performante, mijloace de evidență, comunicare și feedback pe măsură.
Va continua
